房地产新定位:不托底经济,不拖累经济

 新闻资讯     |      2019-11-14 00:01

一直以来,房地产行业运行与我国宏观经济发展都是息息相关的,当然其定位也在不断改变。

早在2003年,房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位正式被确认,国家为解决住房短缺问题大力发展房地产,经济对其依赖度非常较高。

后来,随着其他产业不断发展,房地产的地位逐步下降,但仍起到“托底经济”的关键作用,是国家进行逆周期调控的重要手段,最典型的当属09年的四万亿刺激与15年的房地产去库存,这也直接拉动了当时中国低迷的经济。

现在,房地产定位再次发生转变,7月30日,中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,意味着房地产不再用来“托底”经济,但也不可“拖累”经济,这应该就是今后房地产运行的政策区间。就是说,房地产不能成为强心针,但自身也不能生病,需要保持稳定。

过去,我国房地产调控相对滞后,只有到了风险集聚到一定程度、市场出现大涨大跌,才会出台调控政策。这样做短期见效快,但会造成房价波动过大,房价上涨过快,将对消费和投资产生净挤出效应,导致全要素生产率下降,拉大收入差距,客观上也推动了经济中杠杆率的上升,严重威胁着宏观经济的平稳健康发展;房价下跌,将直接危及银行安全(银行是房贷的核心部门,住房又是房贷的抵押品,住房泡沫将直接威胁银行安全),还会减少地方政府土地收入,增加地方债风险。

现在,当局拥有非常丰富的房地产市场运行监测指标体系,对市场冷暖变化响应非常迅速,会通过快速反应,精准调控,逆周期调节,将风险扼杀在摇篮中。

另外,三年一轮的调控小周期将弱化。可以看到,2015年前,我国房地产调控基本呈现三年一轮的调控小周期,热了就打压一下,冷了就刺激一下。而2015年以后,这一轮周期明显弱化,已经延长到了4年零8个月,预计后续仍会低位盘旋。

地方“一城一策”。中央把调控自主权下放给地方,地方政府因区施策,精准调控,同时各地调控的责任进一步加大。各地可结合当地房地产市场运行情况对调控政策进行调整,但必须确保房价既不大涨,也不大跌,否则会面临被预警提示、约谈甚至问责的可能。预计后续各地会进行试探性微调。

中央预警提示。中央建立监测指标体系,每月对各大城市进行监测,一旦出现异动,立刻预警提示或窗口指导。上半年,先后两次对房价地价上涨较快的10个城市进行了预警提示。笔者认为未来预警提示将会常态化、长期化。

过去,房地产调控政策集中在需求端,比如通过限购、限贷、限售等行政手段抑制购房需求,通过调节首付比例、贷款利率等金融手段改变购买力等。这样做的好处就是见效快、一剑封喉,但解决不了供不应求的根本问题,后续还会带来报复性反弹。

现在,房地产调控政策在供需两端一齐发力,供给端增加土地供应、调整供地结构、发展保障性住房、完善租赁房市场等,此为长久之计。

未来,随着长效机制落地实施,限价、限售等短期行政手段将逐步退出,但限购、限贷将长期保留。

2014年3月,《国家新型城镇化规划》首次提出“共同构建房地产市场调控长效机制”,从2015-2016年的“加快研究建立”到2017-2018年的“加快建立” 再到2019年的“落实好”房地产长效机制。长效机制正在稳妥推进,已进入“落实”阶段。

长效机制包括住房制度、土地制度、户籍制度、财税制度等多个方面,其中,住房制度、土地制度、户籍制度已全面落地实施;房地产税正在稳步推进,落地尚需时日。

未来,随着房地产长效机制逐步落地,政策将告别“头痛医头脚痛医脚” 的片面式调控,市场运行不再忽冷忽热,有利于房企更好地进行战略规划及稳定购房者预期。

重点提一下房地产税,关于房地产税,财政部提出12字方针:“立法先行,充分授权,分步推进”。

立法先行:在“税收法定”原则下,征收房地产税必须要先制定《房地产税法》。目前《房地产税法》处于法案起草阶段,未来还要经过政治局表决、人大一审、二审、三审、表决等多个环节,每个环节都需要反复调研充分论证,因此,预计2020年之前出台的可能性不大。

充分授权:中央将房地产税的制定权下放给地方政府,地方根据当地财政税收、房地产运行等情况,确定税率、税基、免征面积等。

分步推进:房地产税不会全国“一刀切“地同时推出,房价上涨快、投资性需求占比高的城市将率先出台。

总结:在中国,房地产调控仍会扮演着重要角色,而充分理解当局关于房地产调控逻辑、思路、手段等的转变,对于金融机构、房企、购房者都是好事。