深圳楼市:落户房产能投资吗?专家说出实情

 新闻资讯     |      2020-06-18 20:19

答:湖贝旧改声势浩大,湖贝塔也规划建设国内第一高楼,并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间,华润会长期、持续投入,一旦湖贝塔建成,罗湖会有“王者归来”的感觉,旧改后新建的住宅也一定是天价,因为新盘在罗湖是极度稀缺的。 但存在几个大问题: 一、旧改周期超长 二、螺岭系生员超载 三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学 四、未来一手盘临深南东路,对后面腹地的二手房价格拉动有限 短期内来看,如果你只有少量的资金,小孩要读,华隆园是个好选择,但中长期来看,罗湖还是会跑输大市的。

问:家庭现有两套房,后海一套自住有房贷,还有一套新洲椰树花园90平老房子已还清贷款,从投资角度5年的时间考虑,是否值得把新洲房子卖了换房,若换房是否有好的片区推荐? 换房可把卖房款做首付,同时每月可2w左右还贷

答:椰树花园这类房子,不论从区位还是品质,都属于沉没类资产,跑输大盘确定无疑。 尽快出掉,套现500多万,月供2W,总预算可做到900W。 第二套只要置换正确,两年内,可比静止不动多获取100-200W的资产增幅。

问:您好!请问西乡片区您怎么看?深圳后续的发展会西乡片区吗?中粮锦云这个盘是否推荐? 西乡和碧海您更推荐哪个片区? 主要是考虑自住,也考虑增值空间。

答:你好,这2个板块以前分析过: 碧海: 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心,不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次,但由于房价也便宜一些,所以对于有总价约束的小白领(稍微有钱一些的小白领)来说,碧海是宝安中心的替代品;之后前海的产业(特别是大铲湾)也会利好到碧海; 但由于碧海片区已经大体建设完成,而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划,因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大; 至于很多人关心的飞机噪音的问题,其实对于小白领来说是可以完全可以接受的,不构成折价因素;但如果未来房价再上涨50%,碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求,对于挑剔的金领来说,飞机噪音可能会带来一定的折价; 因此,碧海有潜力,可以跑赢大势,但不如宝安中心,也不如前海; 还有大家关注的腾讯科技岛,目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间,且入驻人员规模也是未知数;入驻之后,碧海片区的租金必定会迎来大涨(特别是富通城),但对于购房来说,宝中依然更具竞争力,因此结论不变; 西乡: 西乡片区类似南山中心,得益于一号线终点站的每日播报,西乡的关注度不输南山中心;片区品质也类似,地铁盘价格不低,未来规划只有零星的旧改;在高关注度下供需关系保持稳定,潜力不大;考虑到大铲湾的辐射作用,西乡中长期来看持平大势; 所以从投资角度碧海西乡 中粮的品质不错,在流塘这一带算是品质很好的房子,自住可以的。 地铁开通肯定会有涨幅,后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。

问:老师好。 北京工作,二套房是北京还是深圳比较合适?一套也是北京城区的。总体上,北京是不是增长潜力,比不过深圳。

答:如果北京已有一套,二套大金额投资应该放在深圳。 北京虽然是帝都,但天子脚下反而处处被掣肘,加上深圳市场自由度和竞争意识远超北京,未来发展谁更胜出一筹真的不能确定,华盛顿与纽约。 不过有京籍的是不舍得放弃北京户口的,没有户口的北漂则完全可入深户一搏。

答:这个问题好,深圳这波涨,无关经济好坏,有三个原因。 一是深圳三年没涨了。 二是全国都不涨了,但资金需要出口,天时地利人和,深圳被选中了。 三是资金从上往下走过一轮之后,自下而上的新一轮置换又开始了,没有比深圳更适合置换的一线了。

问:十三老师您好,限售3年也没有可操作性,另外想了解一下刚需比较易的融Z渠道,谢谢.

答:不同层级的资金,会有不同的数量级,利率。 信用卡 利率4.8 额度50-200万; 信用贷 利率4.9%-12%,额度50-200万; 抵押贷 利率6%-8% 额度取决于抵押标的, 贷款资质; 私人拆借 利率取决于个人,通常8%-12%,额度取决于个人。 其中私人拆借和其他不同,不受征信影响,是独立的容融资渠道。 卡贷和抵押贷,都征信的制约,尤其是抵押贷,同时受流水影响,抵押贷金额最大,通常优先考虑最大额的贷款。 信用卡和信用贷授信总额度,征信查询次数互相制约,通常两者结合个人情况来做申请的计划安排。

问:星主您好!目前和男朋友商量了明年在深圳结婚一起买房,预计共260w付首付款,想考虑南山、宝安、福田总价600+学位二手房,现在还在前期筛选学位,有一点困扰1、学位房的逻辑是中学>小学,可是我们明年结婚最快小孩也要在7年之后上小学,有点担心按照中学的学位逻辑,13年后,片区改革或者大学区制,到时候这个房子附带学位不值钱了(毕竟父母的钱需要一次性投入进来),不知道目前片区投资潜力和学位应该如何筛选2、男朋友目前博士在读(2021毕业)专业相关岗位在北京更多,后期有可能会去北京发展。我们是明年拿出钱在深圳买呢?还是等着他毕业再研究在哪个城市购置…谢谢星主

答:第一,马上买,不管是深圳还是北京,哪里有房票买哪里的,等你研究完,三房变两房了。 第二,关于学区改制会不会影响学区房价格,我前面回答过这个问题,往下翻自己找答案。 不过你们婚还没结,没必要纠结学区,先买你们能买的起的住的最舒服的,为十年后的可能性牺牲当下的居住品质,在我看来太不值当了。

问:老师您好,我姓崔,准备近期入手罗湖老区一带的房子,我是刚需,目前首付准备好了160万左右。我们孩子目前刚上幼儿园,买房主要是考虑学位,兼顾自住。目前暂时看好了两个小区,分别是湖景大厦(带深圳中学学位,8年后使用学位,目前5.5万一平)和东门金座(带深圳小学学位,两年后使用学位,目前5万一平)。两个小区二选一。请十三房老师帮忙给点意见,担心这两个小区存在什么区域瓶颈或者发展瓶颈。虽然我们是为了学位兼顾自住,买了也不打算再卖,但是担心好几年都不涨,损失了时间机会和资金成本。同时,再请教一下:由于我最快要2年后才使用学位,请您大胆预测一下,未来两年这两个楼盘会不会涨?如果不会大涨,我就缓缓再买。

答:你好,感谢大额赞赏! 罗湖价格一直很低,房价大涨也没见怎么动弹,如果标的没有成长性,养着一个不为正的流水有什么用,多数人没有感觉,是因为标的太小,伤不到核心,而且每月的租金流入产生了错觉,本质上是在过家家。 所以房产投资需要成长性。 但不巧的是,罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改,高大上的周边有用么,目前东门、万象城的周边,周边旧改是比较难带动周边的。 经济中心转移到南山福田已经显而易见,罗湖除了本身规划差、城市环境差以外,东部北部南部都很难扩展,反而是宝安、光明还大有作为的余地。 当然罗湖目前有一个优势不错,中小学学位的上车好地方。 所以你如果是自住,或者追求学区和租售比,可以买。 去年底西部领涨,今年不出意料要横盘。 中部和东部涨到一半被疫情打断,正常来说要缓两个月。 但据我们掌握的一线信息,东部询价的客户开始增多,业主心态稳定强势,小阳春四月份会续上的可能性很大。

问:老师好,我和女朋友俩人都在罗湖老街地铁站附近工作,俩人加一块月工资稳定收入3w,公积金7k,现在首付有100w,罗湖老街站附近有什么推荐吗?或者罗湖区的合适的也行,谢谢老师。

答:罗湖目前300w总价可选择面很广,15年之内的楼龄、塔楼标准两房,避免楼龄过老或者户型奇葩。 一、考虑自住,就近在地王、老街、附近买即可; 二、考虑投资,可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区,并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房,增值潜力更大; 三、如果眼界或者行动力更强一点的,可以“投住分离”,目前罗湖的房产大概率会跑输大市,投资可以关注更有发展潜力的板块。

问:十三老师好,之前向你提问过,龙岗360万的房子,90万贷款,想置换学位保值的房子。考虑置换罗湖螺岭只有小学还不错且房子偏旧,想仍然在龙岗选择。考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座,深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡,龙岗实验的学府道,从投资保值的角度,请帮忙分析一下,如何选择好?龙岗片区有哪些地段值得投资?万分感谢!

答:你好,感谢赞赏! 龙岗名校在深圳不受关注,但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校,前三分别是深中龙初,龙岗外国语和龙城初级。 如果考虑孩子读书同时资金有限,可以买,但如果资金量够,我建议买依山郡,性价比高。 但是依山郡由于不是九年一贯制,所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。 这个看你自己权衡了。

答:德弘天下以69-76平的小两房为主,单证,虽然户型略奇葩,但只要不超十万都是可以买的。 不过我也提醒大家,这个盘投资没问题,学位给孩子自用就要当心了,深中成绩主要靠择优生支撑,地段生成绩和普通学校差别不大。

问:麻烦十三老师。近期有个落户名额,资金有,长持纯投资,追求涨幅。应该选择买入广州南沙.深圳光明,这种前景很好不太成熟的区域呢,还是应该选择买入深圳宝中.南山这种区域?

答:南沙,是需要慢火细炖很久的,确保自己有足够耐心有很多闲钱可以去等。 买光明沙井好还是市区好,我想这是萦绕在多少买房人的灵魂拷问。肯定的说,在过去三年,大部分市区房子涨的比郊区好。以几个知名楼盘为例,诺德2019年初420+,现在最便宜580,而玖龙台在2018年的89就已经卖到了460+,现在撑死550。 当然过去不代表未来,2018年的330政策是利好小房子,长远看,我觉得依然还是这个趋势。第一,自媒体大行其道,信息很透明,已经很难有低洼区域,天汇城挂盘到快六万,要知道这个可是在地铁还没开通,几乎没有产业,目之所及皆民房的公明。第二,和五六年前不同的是,人们不再是抱着一套房子住到天长地久的想法,取而代之都有了先上车再换座的思维,这点也是拜自媒体所赐。第三,别忘了,长期看,深圳还有一个王炸,前海。